早晨八点多，前往高桥村的车上，乘客们看起来仍有一些困意。往窗外看，天空灰蒙蒙，如果天气好一些，此时阳光应已布满街道。但太阳并不忙着发光发热，繁忙的反而是街道两旁的商店，早早便开门营业。
汤汁丰盈的小笼包不止是无锡的特产，也在这丹阳的街道上袅袅地升腾着热气。当然不止早餐店，此时卖家私的、卖衣服的店家，也在等候他们今天的第一位客人登门，丹阳已经开始了它繁忙的商业活动。
在大家的印象中，江浙一带向来富庶，如今更是身兼制造业大省和内河航运重地。去年，江苏创下8.59万亿的GDP，紧追广东。作为第二经济大省，每年危险废物的产生量，江苏在全国也是排名靠前，这里的环保市场有着巨大的需求。
车越开越偏僻，驶向丹阳市后巷镇的高桥村。2015年雅居乐着手环保行业的市场调研，2016年收购了第一家环保公司；直到去年底收购位于江苏的和合环保集团，它大约已经拥有超过20家的环保公司。
环保行业有着许多细分市场，雅居乐想做的主要是固体废物处理、环境修复和水务，其中又以固体废物为主打业务。固体废物处理实际上也有细分领域，雅居乐划出了工业危废、生活垃圾、餐厨垃圾和污泥，前三年工业危废是它重点发展的领域，因此雅居乐在收购公司的时候，主要奔着这个方向去。
目前，雅居乐一共在环保业务上投入了100亿元，工业危废方面获得了拥有超200万吨/年的危废处理资质和超1200万立方米的安全填埋场库容。
分散是工业危废处理领域的现状，200万吨/年的数据实际上已超过这个细分领域的龙头企业东江环保，东江环保目前的危废处置能力是将近170万吨/年。虽然雅居乐多次在记者会上提及环保业务，但均是草草带过，因此，对标东江环保也许可以成为外界窥探雅居乐环保业务造血能力的一个窗口。
车辆逐渐朝着高桥村靠近，去年11月底，雅居乐正式控股江苏和合环保集团有限公司，它是雅居乐收购的在危废处置方面较为成熟的环保项目，所在地便是此行目的地高桥村。
这是个占地面积达238亩的项目，通过与雅居乐环保集团总裁李雪君、雅居乐环保集团固废事业部华东区域总经理张玉鹏、江苏和合环保集团总经理简捷的交流，也让外界得以初探这家房地产公司多元化业务的雏形。
“很多人误会环保是为了拿地”
一下车便看到和合墙体上的公司名称，已经在加上了“雅居乐环保集团”的字眼。简捷和张玉鹏带着我们参观，简捷是和合的老员工，张玉鹏是雅居乐控股和合之后，才从东江环保来到了雅居乐环保集团。
初涉环保业务，要解决的首要问题是人事，除了地产板块的员工转型进入环保板块，雅居乐还从外部的环保公司找来人员，这其中便有张玉鹏。雅居乐内部人士向我们称赞他是固体废物处理领域多年的专家，我们问除了他，雅居乐环保集团是不是也找了其他人加盟，对方回答说：“当然，找了很多人。”
实际上，从雅居乐环保集团现在高管团队的构成也能看出上述的人才格局，董事长陈忠其、总裁李雪君、副总裁兼财务管理部总经理王哲属于前者，而固废事业部总经理廖泽晖、雅居乐环保集团技术部总经理任玉森等人则属于后者。
简捷和张玉鹏带着我们在外部参观了和合项目的危废贮存仓库、实验室、稳定化/固化车间等，危废在处理流程中必须经过这些环节。过程中，简捷和张玉鹏没有戴口罩，他们说一是因为这里的环保安全达标、没有异味，二是自己不习惯戴口罩。
“我们要把基础做好，在环保安全达标的基础上，再做(技术)创新，降低成本，这是我们的举措。”张玉鹏说。
最后，我们走向了固体废物安全填埋处，它的库容达到了123万立方米，附近设置了一个模型，展示着填埋处横切面所采用的技术。在参观后的交流时，雅居乐品牌部总经理周骁勇对我们开玩笑道：“大家以为填埋处就挖个坑埋上就完了，但其实前面我们做了很多工作，非常‘有内涵’的。”
雅居乐由房地产至环保，面对的真正质疑不在于填埋处运用技术的多与少，而是它是否在真正地做产业。去年11月份，雅居乐环保集团举行的品牌发布会上，它提出要打造“地产+环保”的创新协作模式，更是令外界浮想联翩。实际上，这也是很多房地产公司在扩展多元化业务时需要面对的舆论。
“雅居乐充当的角色就是想踏踏实实、认认真真、好好地、规范地、合法地经营实业，我们就是想做投资、做建设，最终是为了运营资产，所以我们来做工厂、环境的治理和处理”，李雪君如是回应：“很多的一些人误会了，说你们环保是不是为了地产拿地？或者把地产换一个名目？其实一点都没有。”
李雪君进一步解读“地产+环保”的协同：“我们希望能给大家住的小区里营造的空间，是比较好的环境、生态，所以这里面除了最常见的自来水(供给)，还有对河流水系和小区水井的污水处理。(被污染的)土壤都需要进行治理，如果不治理，土壤里面的有毒物质慢慢地释放，这些影响不止一年两年，可能是十几年、几十年。”
“3-5年营业额达到100-200亿”
近年来，除了核心业务板块房地产，雅居乐扩展了雅生活、环保、教育、建设等多元业务。今年，雅居乐对现有的业务和新的业务进行重新整改，并在今年的中期业绩会上，向外推出商业业务板块；同时增添立足三四线城市，以代建为主业的房管板块。
目前，旗下八大产业集团包括地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本和商业管理。按照雅居乐的规划，未来五到六年，房地产业绩占一半，而其他产业占一半，实际上目前真正是重心的产业为地产、环保和教育。
“八大产业有很多是跟地产相关的，真正进入主要是三个行业，一个是地产相关产业，还有是环保和教育。”周骁勇说道。
近两年，雅居乐在环保和教育领域收购频频，以期扩大规模从而为这两大新业务板块的造血能力打下规模基础。就环保而言，李雪君透露，希望接下来的三到五年，营业额能够达到100到200亿之间，因此看到这两年雅居乐环保集团收购不断。
至于为何在有着众多细分领域的环保行业选择了固体废物处理、环境修复和水务，其中又以固体废物下的工业危废为主打业务，李雪君表示，除了市场存在着巨大的处理缺口，这个领域的盈利也是他们看中的原因，“现在是以危废作为最核心龙头的企业，它的盈利能力要比其他的好很多”。
观点地产新媒体获悉，雅居乐的固体废物业务下设工业危废、生活垃圾、污泥和餐厨垃圾四个子类；环境修复业务下设水环境和土壤环，李雪君认为该领域目前的商业模式有待清晰，而水务则下设工业废水和自来水/污水厂。
“我们要做那么多事情，不能一下子全部干，那也干不好。”李雪君说道，雅居乐计划分阶段来扩展业务，以水务作为基础业绩和基石，然后以工业危废为主打的侧重点和拳头产品，在这个过程中把环境修复作为未来的主要增长点，这是核心的战略思路。
“未来三年，大概固体废物业务占到80%以上，智慧水务可能占到10%到15%，剩余的5到10%留给我们的环境修复。”李雪君说道。
工业危废是重点发展的领域，因此雅居乐在收购公司的时候，主要奔着这个方向去。自2016年6月控股第一次下属公司唐山优艺胜星再生资源有限公司后，至今在环保业务上投入了100亿元，下属公司达到33个，工业危废方面获得了拥有超200万吨/年的危废处理资质和超1200万立方米的安全填埋场库容。
9月24日的消息指，雅居乐环保集团进一步扩大规模，集团全资附属公司雅居乐生态环保科技有限公司计划收购上市公司中滔环保旗下六间公司各自五成股权，这六间公司分别从事供水、污水处理、土地平整、供热服务及发电、固体废物处理及危险废物处理业务。
行业的“散、小、弱”同时也给此前毫无环保基础的雅居乐带来了分羹的机会，携带资金猛地扎进市场，目前雅居乐环保的危废处理能力一举超过这个细分领域的龙头企业东江环保。
东江环保成立于1999年，2003年成功登陆香港联交所创业板，环保行业细分市场多，这家公司的主要业务是工业危废的处理，目前，东江环保下设70余家子公司，具备44类危险废物经营资质，拥有危废处置能力近170万吨/年。
“会尝试释放危废处置的产能”
由于环保行业本身集中度较低，加之环保政策与督查趋严，中小企业效益转弱，市场格局向龙头企业靠拢，因此近几年主要通过收购的方式，东江环保不断扩大公司规模。
东江环保预期这个市场的空间到2020年会超过1800亿元，双方的竞争仍在进行。东江环保2020年产能规划目标为350万吨/年，2022年产能规划目标为500万吨/年；而2020年之前，雅居乐环保集团将投入200亿元。
李雪君表示，关于并购对象的选择会有很多考量，包括政策、市场、企业的工艺，设施设备和管理团队，亦会通过投资指标来判断是否进行收购。“投资回收期原则上不高于8年，最差的也是8年；IRR大于等于10%，这个是我们投资的底线。”李雪君补充道：“如果这两个(指标)算不过来，我们就PASS掉了。”
虽然规模看起来与龙头企业相当，但由于未有公开数据，雅居乐环保集团的经济效益如何则无从得知。因此，对标东江环保，也许可以成为外界窥探雅居乐环保业务造血能力的一个窗口。
观点地产新媒体获悉，2015-2017年，东江环保的工业危废处理资质分别达到136万吨/年、150万吨/年和170万吨/年，这三年对应的营业收入为24.03亿元、26.17亿元和31亿元，对应的归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润则分为是2.98亿元、3.79亿元和4.64亿元。
值得关心的另外两个核心数据为毛利率和净利率，2015-2017年期间，东江环保的毛利率为32.41%、36.12%和35.88%，而净利率则为16.03%、22.05%和17.85%。
既然雅居乐环保集团的危废处理资质已经超过了200万吨/年，是否意味着公司的营利能力实际上能够与东江环保相当？未来三到五年希望营业额能够达到100-200亿的规模，如果以东江环保的营业额为参考值，是否意味着雅居乐的危废处理资质仍然需要大幅提升，并在其中投入更多的资金以进行收购？
李雪君回应表示，危废处理资质并不代表有效的产能，雅居乐环保集团要做的是把“所有的资质都转化为有效的产能”，以此释放出经济和价值。
他补充道：“雅居乐环保集团的200万吨里面，希望在未来的过程里，能逐步释放成为有效的产能，并且每个产能能够发挥到极致，拥有营收的能力。”